Přichází nový standard výstavby průmyslových projektů

Krabice podél dálnic se staly synonymem průmyslových areálů a logistických center. Ty začaly růst v České republice v posledních 20 letech jak houby po dešti. Po privatizaci a restrukturalizaci průmyslu a dalších odvětví, byla ukončena výroba v řadě závodů a s tím spojený růst nezaměstnanosti vyžadoval řešení.
 
Markéta Šimáčková
V Urbanity působí od roku 2020 na pozici COO a současně je zodpovědná za Business Development. Je absolventkou Vysoké školy ekonomické v Praze, kde také získala titul MBA se zaměřením na komerční nemovitosti a jejich oceňování. Působila jako generální manažer a jednatel nemovitostní skupiny TORINO-PRAGA Invest. Zkušenosti má kromě dalších i z mezinárodní společnosti Cushman & Wakefield.
  
Lákání zahraničních investorů a investiční pobídky byly jednou z cest, jak opět rozjet ekonomiku země. S tím byla spojena výstavba objektů, především na zelené louce, které měly splňovat požadavky investorů – výrobní nebo skladovací prostory s odpovídajícím vybavením a potřebným zázemím pro zaměstnance. Dnes je ale výstavba na zelené louce minulostí, požadavky investorů zpřísnily a znalostní ekonomika jim dává novou podobu. Jak, o tom hovoříme s Ing. Markétou Šimáčkovou, MBA, provozní a obchodní ředitelkou společnosti Urbanity.
 
Moderní sklady, průmyslové haly, průmyslové objekty, ale podle Vás zřejmě nejsou synonymem Vašich průmyslových kampusů. V čem se liší?
Naše společnost se zabývá výstavbou průmyslových kampusů nové generace. Proč se jim tak říká? To je velmi jednoduché. Součástí nejsou pouze průmyslové nemovitosti, ale také veškeré přidružené zázemí a služby, které naleznete přímo v kampusu a které mu dodávají jedinečnost.
Tyto kampusy nestavíme na zelené louce, ale na brownfieldech a navazujeme tím na historické dědictví příměstských výrobních areálů, které revitalizujeme udržitelným a společensky odpovědným způsobem.
Tím, že tvoříme tyto atraktivní kampusy, pomáháme našim nájemcům, aby byli v dané lokalitě preferovanými zaměstnavateli. Takže sekundárně řešíme také jejich personální otázky, jelikož počet agenturních zaměstnanců v našich kampusech se blíží nule. Pokud firma přichází do regionu nově, nemusí zaměstnance složitě přesvědčovat. Naším prostřednictvím jim nabízí pracovní místo v prostředí, které jinde nenajdou.
 
Je tedy možné říci, že vytváříte fungující komunity?
Určitě. Základem je prvotřídní funkčnost průmyslových hal, kvalita pracovního prostředí a propracovaný design celého kampusu v symbióze s efektivním naplňováním ESG strategie.
Naše kampusy jsou začleněny do města a nachází se v docházkové vzdálenosti do jeho centra. Jejich součástí jsou služby jako takové, například dětská skupina, lékař, kavárna, obchod s potravinami, či ubytování hotelového typu. Naše kampusy mají výbornou dopravní obslužnost – zastávku MHD naleznete přímo před hlavním vjezdem, areály jsou v dochozí vzdálenosti do centra města namísto dálničních exitů s napojením na cyklostezku. Klíčová dostupnost pracovní síly je důležitá, protože lidé nemusí cestovat daleko za prací. Služby na místě jim zase šetří čas. Například dítě v předškolním věku si při cestě do zaměstnání necháte v dětské skupině a po skončení práce si jej můžete opět na stejném místě vyzvednout, což přispívá k celkové pracovní efektivitě.
Veškeré produkty se snažíme dělat na míru z řady pohledů.
Spolupracujeme s místní samosprávou, snažíme se co nejvíce vycházet vstříc jejich potřebám a požadavkům. Firmy, které kampusy využívají, jsou našimi dlouhodobými partnery, jelikož s nimi uzavíráme smlouvy na 10 až 15 let. Společně tak řešíme jejich potřeby z dlouhodobého pohledu.
Důraz klademe také na architektonickou stránku kampusu, jelikož nám iritují šedé krabice, které vidíme podél našich dálnic a přejeme si, aby i průmysl měl svoji unikátní architekturu.
Chceme, aby nás obyvatelé regionů, do nichž přicházíme, vnímali také jako dlouhodobé partnery, protože budou vědět, že přinášíme nové služby a estetické řešení, které zapadá do místního prostředí.
 
Jsou služby v kampusu dostupné i pro širší veřejnost než jen pro zaměstnance firem, které u vás budou v nájmu?
Ano, jsou přístupné široké komunitě, což plně zapadá do naší vize. V tachovském kampusu bude většina služeb umístěna v multifunkční budově, která je hned při vjezdu do areálu. Jsme integrální součástí města, takže dojít si na oběd do restaurace v kampusu nebo zacvičit si do fitka je stejné, jako by šli ve městě kamkoliv jinam.
 
Které hlavní důvody vás vedly jít touto cestou? Je to váš koncept nebo vycházíte ze zkušeností odjinud?
Žijeme v převratné době, kdy je kladen důraz na digitalizaci a udržitelnost. Nedílnou součástí jsou inovace. Stavět kampusy, které harmonicky zapadají do měst a mají vysokou přidanou hodnotu, je naše vize a cíl.
To, co je v západních zemích normou, investoři stále více požadují také u nás. Například v západních zemích je naprosto běžné, že průmyslová výstavba má architekturu. Zákazníci a partneři klientů se daleko více zajímají o podmínky, v nichž daný produkt vzniká. Hlavním aspektem, který v poslední době ovlivňuje jejich rozhodování, je ale především udržitelnost.
Tyto společnosti se rozhodují pro nás z toho důvodu, že jim umíme nabídnout požadovaný standard.
 
Stavíte na zelené louce nebo využíváte i brownfieldy?
Na tuto otázku už jsem v podstatě odpověděla. Naše projekty se staví na brownfieldech v bývalých průmyslových zónách. V Tachově máme také unikát, kdy jsme zrekonstruovali 2 budovy z roku 1967 za plného provozu nájemců. Když dnes do kampusu přijedete, tak nepoznáte, že se jedná o budovy, které jsou skoro 60 let staré. Velkou výhodou těchto historických průmyslových areálů je, že se tam nachází velkokapacitní přípojky, takže nenarážíme na problém limitů z hlediska médií. Na druhou stranu musíme být velmi ohleduplní, aby výstavba co nejméně negativně zasahovala do života obyvatel města a činnosti našich nájemců.
 
Splňují původní budovy po rekonstrukci parametry energetické účinnosti, které dnes nájemci požadují?
U stávajících budov jsme snížili energetickou náročnost o více než 80 procent. Což je u výrobní firmy, kde energie a média tvoří významnou nákladovou položku, podstatná úspora. Je to i jeden z důvodů, proč firmy, které v původních objektech fungovaly, v nich setrvaly dodnes. Tyto šedesát let staré budovy jsou dnes v energetické třídě A – mimořádně úsporné. Přitom při rekonstrukci výrobních objektů je dosažení takové klasifikace daleko náročnější než u výstavby nové průmyslové haly.
 
Vaše kampusy jsou v Tachově, Bruntále a Korunním Dvoře. Představte nám je.
Budu velmi stručná. Každý by sám o sobě vydal na obsáhlý rozhovor.
Urbanity Campus Tachov je prvním areálem v České republice, který získal prestižní certifikaci BREEAM Communities pro udržitelné části měst a veřejné prostory s hodnocením „Excellent“ a v roce 2023 vyhrál řadu ocenění. Jeho rozloha je přes 200 000 metrů čtverečních. Nájemcům a komunitám nabízí také vyjma již zmíněných služeb například možnost privátní 5G sítě, solární energii v kombinaci s bateriovým úložištěm či individuální řešení pro zpětné využití odpadního tepla z výroby. Těmito službami disponuje také další náš kampus.
Urbanity Campus Bruntál se nachází 300 metrů do centra města a nabídne více než 55 000 metrů čtverečních průmyslových prostor v kombinaci s přidruženými službami. Tento kampus bychom měli začít budovat tento rok.
Jako poslední bych ráda zmínila také Urbanity Korunní Dvůr, který byl naším prvním projektem v portfoliu. Na místě bývalého královského pivovaru v srdci Vinohrad se dnes nachází reprezentativní kancelářské prostory nabízející nadstandardní jednotky již od 40 metrů čtverečních. Klientům je k dispozici soukromá terasa ve vnitrobloku či sdílená zasedací místnost, podzemní parkování a vlastní recepce.
 
Připravujete výstavbu dalších kampusů?
Díváme se po zajímavých příležitostech v dalších městech, Prahu či Brno nevyjímaje. Máme některé projekty, kde jsme v přípravné projektové fázi a zveřejníme je v pravý čas. Po akvizicích se ale díváme také mimo Českou republiku.
 
Pokud byste dostali nabídku například z Olomouce, která by byla spojena s bytovou výstavbou?
Určitě bychom se jí nebránili. Je to zajímavá lokalita. Naše projekty jsou komplexní, takže pro nás není problém kombinovat průmyslovou a rezidenční výstavbu. Příkladem může být náš kampus v Tachově, kde je také součástí výstavba bytových viladomů s mateřskou školou. Infrastrukturu města se snažíme rozvíjet. Naše kampusy jsou pro firmy atraktivní a současně zvyšují životní úroveň obyvatelstva, protože přinášejí kvalifikovanější pracovní místa, rozšiřují sociální zázemí například v podobě mateřských škol, a také se snaží udržet mladou generaci ve svém regionu. Spoluprací se středními školami se snažíme pozitivně působit i ve školství a tím zajistit ve výhledu dostatek kvalitních a odborně připravených zaměstnanců. Studenti mají ve škole možnost být propojeni s konkrétní výrobou a cíleně se připravovat na své budoucí povolání. Vidíme v tom i jednu z cest, jak podporovat high-tech ekonomiku.
 
V Tachově chcete v blízkosti kampusu postavit i rezidenční část. Patří to k vašim původním záměrům?
Je to nedílná součást komplexnosti našich kampusů. Tento záměr jsme měli již od počátku projektu. Součástí je již zmíněná plnohodnotná mateřská škola. Pro zaměstnavatele to bude také příležitost, jak svým pracovníkům zajistit dostupné bydlení v blízkosti zaměstnání, například jako součást zaměstnaneckých benefitů a obyvatelé města budou mít k dispozici vyšší kapacitu předškolního vzdělávání, které může mít další synergický efekt a tím je možnost uplatnění druhého rodiče v zaměstnaní. Rezidenční část tedy bude přístupná široké veřejnosti.
 
Vysoký standard a prvotřídní kvalitu práce vyžadujete i od vašich dodavatelů a subdodavatelů. Nemáte s tím problém?
Pečlivě si je vybíráme. S těmi, kteří se osvědčí, děláme rádi a opakovaně. Samozřejmě se mnohdy jedná o dodavatele v po-době velkých firem, ale pokud to jde, tak se spolu s nimi snažíme využívat i lokální firmy. V Tachově jsme například spolupracovali i se SPŠ, kde nám místní studenti oboru truhlář zakázkově vyráběli hmyzí hotel a budky pro ptactvo, které jsme v kampusu umisťovali.
 
Vzpomenula jste elektrizaci před mnoha lety. Tehdy se sázelo na velké zdroje. Dnes jdeme opačnou cestou – k lokalizaci a tím k energetické nezávislosti. Kampus v Tachově je toho příkladem. Můžete to více konkretizovat?
K energetické nezávislosti v Tachově přispěje uchovávání přebytků zelené elektřiny v nově spuštěném bateriovém úložišti s celkovou kapacitou 1,4 MWh. To je napojené na střešní solární elektrárnu o výkonu 5 MWp, která je největší svého druhu v Česku. Vyrobená energie pokryje až 40 % roční spotřeby výrobního areálu. Tuto kapacitu úložiště plánujeme v příštích letech významně rozšířit.
Již dnes je možné vyrobenou zelenou energii z této střešní elektrárny efektivně využít přímo v areálu. Úložiště je napojeno na takzvaný komunitní energoblok, takže s jeho kapacitou mohou pracovat všechny provozy průmyslové zóny včetně dobíjecích stanic pro elektromobily.
Při hospodaření s tepelnou energií naši klienti využívají odpadní teplo z výrobních technologií, které je napojené na rekuperační výměníky.
Hospodaření s vodou je také na pokročilé úrovni, kdy jsou využity poldry, vsakovací průlehy či retenční nádrže a v budoucnu bude veškerá pitná voda pokryta z vlastních vrtů.
Pro řízení jednotlivých technologií je postupně rozšiřován systém chytrého energetického managementu založený na online optimalizaci energetických toků.
Díváme se ale také do budoucnosti. Máme zpracovanou vodíkovou strategii a věřím, že za pár let půjdeme cestou aplikace technologií na jeho výrobu. Sbíráme data ohledně větru, testujeme potenciální zařízení na jeho využití. Vrámci kampusů zvažujeme možnost aplikace menších větrných elektráren například do proluk.
Součástí projektu v Tachově je také datacentrum, jelikož lokalita disponuje dostatečnými záložními zdroji a několika nezávislými datovými
přípojkami.
 
Jak vnímáte průmyslové prostředí v naší zemi, co je třeba především z pohledu společnosti jako je vaše změnit?
Potřebujeme více projektů, které jsou udržitelné, mají více zeleně, budou obsahovat přidružené služby a budou nabízet komfortní prostředí. V České republice probíhala průmyslová výstavba celkem bezhlavě a tak v průmyslových areálech dnes vidíme minimum zeleně. Takové projekty by v našem případě neobstály.
To, co požadovali před deseti lety klienti v kancelářích, klienti požadují dnes v průmyslovém prostředí. Tedy interiéry vyššího standardu, který se přiblíží těm v administrativních budovách. My například nabízíme našim klientům již předdefinované architektonické návrhy vestavků kanceláří a oni si jen vyberou, který design se jim více líbí.
 
Když byste srovnala URBANITY s podobnými firmami na západ od našich hranic, čemu se od nich můžeme učit a naopak co oni od nás?
Myslím si, že mezi naší vizí a projekty v západním světě není velký rozdíl. Jde o to, abychom se učili jeden od druhého a navzájem se inspirovali a využívali nabyté zkušenosti. V evropském prostoru, míním tím EU, jsme stále více propojeni nejen legislativně, ale i technologicky, což nám dává velkou šanci prosadit se také na trzích za našimi hranicemi.
 
Štěstí přeje připraveným, jak se chystáte na nové výzvy, které klepou na dveře?
Výzev, na něž musíme být připraveni nebo se připravujeme, je řada. Souvisejí zejména s digitalizací a udržitelností s cílem transformovat českou ekonomiku do vědomostní sféry, což je třeba podporovat. Příležitost pro nás vidíme v přechodu malého a středního podnikání na vyšší úroveň a snahu firem robotizovat a automatizovat. To si vyžádá požadavky na odpovídající zázemí.
Za unijní legislativu uvedu jeden příklad za všechny – elektromobilitu. Do roku 2025 by podle ní měla být v hromadných garážích na každých 20 parkovacích míst alespoň jedna nabíječka pro elektromobily. Firmy se proto dotazují, jak jsou objekty připraveny na parkování a nabíjení elektromobilů. Řada velkých mezinárodních společností má naplánováno do tří až pěti let kompletně přejít na elektrický vozový park. Přístup k nabíječkám je pro ně součástí cílů ESG. Podobně jako u dalších udržitelných aspektů provozu očekávají i zde součinnost vlastníka budovy a jejich zajištění považují za samozřejmost. Pokud jde o nás, tak jsme na to mysleli s dostatečným předstihem a dnes se nemusíme zabývat stavební přípravou, která do budoucna umožní počet nabíjecích stanic rozšiřovat.
 
Udržitelný přístup a ekologický provoz shrnutý v ESG strategii je velké téma. Vy jste na ně vsadili od počátku, což přináší své plody. Ve formě řady ocenění, ale především je to skvělá vizitka, která vám otvírá dveře do světa těch, kterým není lhostejná budoucnost naší planety. Můžete to více konkretizovat?
Udržitelnost je pro nás nedílnou součástí našich projektů a vyžaduje komplexní a sofistikovaná řešení. Výrobní kampusy Urbanity splňují nejen nároční ESG kritéria, ale podléhají prestižní mezinárodní certifikaci BREEAM Communities určené pro udržitelné čtvrti. Že jsme při budování kampusů na správné cestě, ukazuje nezávislé hodnocení Vysoké školy ekonomické, kde jsme se v žebříčku ESG ratingu za rok 2023 umístili mezi TOP 10.
Základem bylo vytvoření ESG strategie, která umožnila zavést měřitelná kritéria do fungování celé skupiny a stanovit cíle pro další období. Primárně se věnujeme dopadům na změnu klimatu a jejich zmírňování. Data pravidelně vyhodnocujeme například z pohledu energetické hospodárnosti budov včetně účinnosti použitých technologií či skladbu a životnost použitých materiálů, nakládání s odpady s ohledem na jejich redukci a míru recyklovatelnosti. Zabýváme se také hospodařením s pitnou, dešťovou i odpadní vodou a pozornost věnujeme rovněž krajinotvorné výsadbě, ozelenění a biodiverzitě. Do budoucna plánujeme reporting výrazně rozšiřovat.
Kromě mezinárodního ocenění BREEAM Communities získal Urbanity Campus Tachov první místo v soutěži Best of Reality v kategorii Průmyslové a logistické areály, v soutěži Estate Awards 2023 dvě první místa v kategoriích Udržitelnost a ekologie a Industriální/Logistický projekt roku.
Klademe velký důraz na budování udržitelných výrobních kampusů, které využívají recyklovaných stavebních materiálů, snižují svou energetickou náročnost a stojí na technologiích vyrábějících energii z obnovitelných zdrojů. Jak již v rozhovorech zmiňoval náš spoluzakladatel a CEO, Roland Hofman:
„Nemovitostní trh se podílí téměř ze 40 % na celkové roční produkci uhlíkových emisí, z čehož 70 % připadá na provoz nemovitostí a 30 % na jejich výstavbu. Zlepšení v oblasti udržitelného developmentu mají proto velký význam pro společnost a jsou pro nás výzvou. O to víc nás těší, že nezávislí experti prověřili a ocenili naši ESG strategii a stali jsme se vůbec první firmou z oblasti real estate, která bodovala v žebříčku ESG rating.“