29. 05. 2024
Roland Hofman (Urbanity): Měníme průmyslový development
Stavba dalších dvou výrobních hal v průmyslovém areálu Urbanity Campus Tachov je v plném proudu. Urbanity zde vytváří novou generaci průmyslových projektů, které integrují brownfieldy do stávající městské zástavby s důrazem na komfort zaměstnanců.
Areál v Tachově je prvním projektem v České republice, který získal ocenění BREEAM Communities, což se podařilo díky prvkům, jako jsou relax zóny, lékař přímo v areálu a dětské skupiny pro předškoláky. Budovy jsou vybaveny střešními fotovoltaickými elektrárnami (včetně bateriového úložiště) a nabíjecími stanicemi pro elektromobily. Vedle výrobních zařízení zde postupně vyroste také obchod s potravinami, obytné domy, mateřská škola a hotel. Dokončení druhé fáze projektu, která rozšíří areál o 37.000 m² nových prostor je naplánované do konce letošního roku.
„Vytváříme průmyslové budovy na míru konkrétním klientům, abychom nabídli prostory na nejvyšší úrovni,“ říká Markéta Šimáčková, COO a zástupkyně ředitele nemovitostní skupiny Urbanity. „Lidé tráví většinu dne v budovách, takže je důležité, aby naše projekty byly orientované na člověka.“
Je to fascinující přístup, který nelze považovat za bezvýznamnou výjimku. Celý kampus Tachov se rozroste na více než 110.000 m² se smíšeným využitím, ale Urbanity už začalo pracovat na dvou podobných projektech. CEO Roland Hofman říká, že budou ještě lepší. „Připravujeme další areály. Vždy usilujeme o to, abychom sami sebe překonali ve všech ohledech,“ vysvětluje v rozhovoru pro ThePrime.
Jak se to, co děláte v Tachově, liší od toho, co jsme zvyklí vidět u jiných průmyslových developerů?
Naše projekty nejsou postavené jen na skladech, ale stojí na lidech, kteří na těchto místech pracují. Když jsme odstartovali celý proces identifikace našeho zákazníka, okamžitě jsme dospěli k závěru, že naším klientem je člověk, který v areálu tráví čas, zaměstnanec, který tam pracuje. To je velký posun v přemýšlení o tom, jak dělat průmyslový development. Vytváříme pracovní prostředí, které je pohodlné a přátelské, na opravdu vysoké úrovni. Zaměřujeme se také na služby přímo na místě, protože se zajímáme nejen o čas, který zaměstnanci tráví v práci, ale také asi hodinu před a hodinu po práci.
Můžete to trochu vysvětlit?
Když zaměstnanec přijde do práce, může přivést své děti do školky a chtít si dát dobrou kávu. Během dne může strávit příjemný čas na obědě u kvalitního jídla a po práci si může zajít do posilovny, nakoupit, vyzvednout dítě nebo strávit více času v kavárně nebo restauraci. Také přistupujeme jinak k budování výrobních prostor. Naše projekty se nacházejí v regionálních městech. To samo o sobě vytváří speciální motivaci vybudovat celý areál jinak. Když jste ve městě, nemůžete tam jen tak postavit obrovskou logistickou halu.
Co to znamená v praxi?
Do průmyslového developmentu přinášíme zpátky architekturu a design. Každý projekt má svého vlastního architekta, který vytváří individuální design. Příprava průmyslových budov, jejichž design a vizuální aspekty vynikají, je opravdovou změnou v našem odvětví. Kromě toho, pokud se pohybujete přímo ve městech, prostě musíte nabídnout více než jen šedé haly, které se staví všude jinde. Nemluvím jen o designu, ale také o službách uvnitř kampusů, které jsou dostupné také pro obyvatele města.
Nebylo by jednodušší pracovat jen s jedním architektem?
Pokud má být každý kampus unikátní, potřebuje svého vlastního architekta. Místní architekt specializovaný na průmyslové budovy prakticky neexistuje. Architekti, se kterými spolupracujeme, jsou nadšení, že mohou dělat něco úplně nového a opravdu měnit věci. Je to vzrušující pro nás všechny.
Ovlivnily váš přístup vaše vlastní potřeby jako uživatele těchto areálů?
Je pravda, že vlastníme a provozujeme několik průmyslových společností v rámci našeho holdingu. Ale jednou z největších motivací pro nás bylo změnit přístup k průmyslovým parkům. Naší nejvyšší prioritou bylo řešit, jak na vás tyto budovy působí, jak se v nich cítíte a jak v nich pracujete a fungujete. Sepsali jsme si seznam věcí, které podle nás potřebují změnu.
Můžete nám říct pět nejdůležitějších?
Určitě je to architektura a design. Je to navrácení lidí do středu dění. Dále development šetrný k životnímu prostředí. Spolupráce s místní komunitou a její zahrnutí do celého procesu, aby se cítila být jeho skutečnou součástí. A nakonec vytvoření komplexního řešení pro celý kampus.
Jak přesvědčíte skeptickou veřejnost, že nejste jako ostatní průmysloví developeři?
Bylo to velmi obtížné. Jde stejně tak o budování důvěry jako o ony hmatatelné věci, které vytváříte. Chce to čas. Jedinou osvědčenou strategií je, aby za vás mluvily vaše činy. A my vždy překračujeme očekávání.
Jaké byly reakce?
Jsou velmi pozitivní. A přicházejí od různých lidí — ať už jde o starostu, souseda, místního zaměstnance nebo jen někoho, kdo bydlí poblíž. Přicházejí k nám a říkají, jak jsou vděční, že jsme to udělali tak, jak jsme slíbili.
Uvědomují si, že kdybyste tam nestavěli vy, stavěl by tam pravděpodobně někdo jiný?
Ano. To byl jeden z mnoha argumentů, které jsme používali od začátku: že pokud by přišel někdo jiný, mohlo by se to snadno realizovat způsobem, se kterým by nesouhlasili. Trvalo nám to na začátku déle, ale teď už nás používají jako pozitivní příklad toho, jak by se měl development dělat.
Myslíte si, že tento typ projektu bude pro institucionální investory obtížnější na pochopení a ohodnocení?
Nevyhledáváme je, ale už nás několik oslovilo. Zřejmě už někteří chápou hodnotu, kterou vytváříme.
Předpokládám, že to znamená, že nemáte zájem prodávat.
Teď zájem prodávat nemáme. Nemá to smysl vzhledem ke všem našim projektům a akvizicím, které jsou v běhu. Stále také máme nové nápady a inspirující vize, jak se dále rozvíjet. Získali jsme certifikaci BREEAM Communities s nejvyšším celkovým skóre v CEE jako první průmyslový projekt na světě. Spotřeba energie v kampusu je velmi nízká, protože všechny budovy mají hodnocení A. Máme nájemce s 10 až 15letými smlouvami. Navíc jsme získali mnoho ocenění za nejlepší architekturu a design, za ESG principy, za udržitelnost a ekologii. Nedovedu si představit důvod, proč by institucionální investoři neměli mít zájem.
Areál v Tachově je prvním projektem v České republice, který získal ocenění BREEAM Communities, což se podařilo díky prvkům, jako jsou relax zóny, lékař přímo v areálu a dětské skupiny pro předškoláky. Budovy jsou vybaveny střešními fotovoltaickými elektrárnami (včetně bateriového úložiště) a nabíjecími stanicemi pro elektromobily. Vedle výrobních zařízení zde postupně vyroste také obchod s potravinami, obytné domy, mateřská škola a hotel. Dokončení druhé fáze projektu, která rozšíří areál o 37.000 m² nových prostor je naplánované do konce letošního roku.
„Vytváříme průmyslové budovy na míru konkrétním klientům, abychom nabídli prostory na nejvyšší úrovni,“ říká Markéta Šimáčková, COO a zástupkyně ředitele nemovitostní skupiny Urbanity. „Lidé tráví většinu dne v budovách, takže je důležité, aby naše projekty byly orientované na člověka.“
Je to fascinující přístup, který nelze považovat za bezvýznamnou výjimku. Celý kampus Tachov se rozroste na více než 110.000 m² se smíšeným využitím, ale Urbanity už začalo pracovat na dvou podobných projektech. CEO Roland Hofman říká, že budou ještě lepší. „Připravujeme další areály. Vždy usilujeme o to, abychom sami sebe překonali ve všech ohledech,“ vysvětluje v rozhovoru pro ThePrime.
Jak se to, co děláte v Tachově, liší od toho, co jsme zvyklí vidět u jiných průmyslových developerů?
Naše projekty nejsou postavené jen na skladech, ale stojí na lidech, kteří na těchto místech pracují. Když jsme odstartovali celý proces identifikace našeho zákazníka, okamžitě jsme dospěli k závěru, že naším klientem je člověk, který v areálu tráví čas, zaměstnanec, který tam pracuje. To je velký posun v přemýšlení o tom, jak dělat průmyslový development. Vytváříme pracovní prostředí, které je pohodlné a přátelské, na opravdu vysoké úrovni. Zaměřujeme se také na služby přímo na místě, protože se zajímáme nejen o čas, který zaměstnanci tráví v práci, ale také asi hodinu před a hodinu po práci.
Můžete to trochu vysvětlit?
Když zaměstnanec přijde do práce, může přivést své děti do školky a chtít si dát dobrou kávu. Během dne může strávit příjemný čas na obědě u kvalitního jídla a po práci si může zajít do posilovny, nakoupit, vyzvednout dítě nebo strávit více času v kavárně nebo restauraci. Také přistupujeme jinak k budování výrobních prostor. Naše projekty se nacházejí v regionálních městech. To samo o sobě vytváří speciální motivaci vybudovat celý areál jinak. Když jste ve městě, nemůžete tam jen tak postavit obrovskou logistickou halu.
Co to znamená v praxi?
Do průmyslového developmentu přinášíme zpátky architekturu a design. Každý projekt má svého vlastního architekta, který vytváří individuální design. Příprava průmyslových budov, jejichž design a vizuální aspekty vynikají, je opravdovou změnou v našem odvětví. Kromě toho, pokud se pohybujete přímo ve městech, prostě musíte nabídnout více než jen šedé haly, které se staví všude jinde. Nemluvím jen o designu, ale také o službách uvnitř kampusů, které jsou dostupné také pro obyvatele města.
Nebylo by jednodušší pracovat jen s jedním architektem?
Pokud má být každý kampus unikátní, potřebuje svého vlastního architekta. Místní architekt specializovaný na průmyslové budovy prakticky neexistuje. Architekti, se kterými spolupracujeme, jsou nadšení, že mohou dělat něco úplně nového a opravdu měnit věci. Je to vzrušující pro nás všechny.
Ovlivnily váš přístup vaše vlastní potřeby jako uživatele těchto areálů?
Je pravda, že vlastníme a provozujeme několik průmyslových společností v rámci našeho holdingu. Ale jednou z největších motivací pro nás bylo změnit přístup k průmyslovým parkům. Naší nejvyšší prioritou bylo řešit, jak na vás tyto budovy působí, jak se v nich cítíte a jak v nich pracujete a fungujete. Sepsali jsme si seznam věcí, které podle nás potřebují změnu.
Můžete nám říct pět nejdůležitějších?
Určitě je to architektura a design. Je to navrácení lidí do středu dění. Dále development šetrný k životnímu prostředí. Spolupráce s místní komunitou a její zahrnutí do celého procesu, aby se cítila být jeho skutečnou součástí. A nakonec vytvoření komplexního řešení pro celý kampus.
Jak přesvědčíte skeptickou veřejnost, že nejste jako ostatní průmysloví developeři?
Bylo to velmi obtížné. Jde stejně tak o budování důvěry jako o ony hmatatelné věci, které vytváříte. Chce to čas. Jedinou osvědčenou strategií je, aby za vás mluvily vaše činy. A my vždy překračujeme očekávání.
Jaké byly reakce?
Jsou velmi pozitivní. A přicházejí od různých lidí — ať už jde o starostu, souseda, místního zaměstnance nebo jen někoho, kdo bydlí poblíž. Přicházejí k nám a říkají, jak jsou vděční, že jsme to udělali tak, jak jsme slíbili.
Uvědomují si, že kdybyste tam nestavěli vy, stavěl by tam pravděpodobně někdo jiný?
Ano. To byl jeden z mnoha argumentů, které jsme používali od začátku: že pokud by přišel někdo jiný, mohlo by se to snadno realizovat způsobem, se kterým by nesouhlasili. Trvalo nám to na začátku déle, ale teď už nás používají jako pozitivní příklad toho, jak by se měl development dělat.
Myslíte si, že tento typ projektu bude pro institucionální investory obtížnější na pochopení a ohodnocení?
Nevyhledáváme je, ale už nás několik oslovilo. Zřejmě už někteří chápou hodnotu, kterou vytváříme.
Předpokládám, že to znamená, že nemáte zájem prodávat.
Teď zájem prodávat nemáme. Nemá to smysl vzhledem ke všem našim projektům a akvizicím, které jsou v běhu. Stále také máme nové nápady a inspirující vize, jak se dále rozvíjet. Získali jsme certifikaci BREEAM Communities s nejvyšším celkovým skóre v CEE jako první průmyslový projekt na světě. Spotřeba energie v kampusu je velmi nízká, protože všechny budovy mají hodnocení A. Máme nájemce s 10 až 15letými smlouvami. Navíc jsme získali mnoho ocenění za nejlepší architekturu a design, za ESG principy, za udržitelnost a ekologii. Nedovedu si představit důvod, proč by institucionální investoři neměli mít zájem.