V Česku roste nová generace průmyslových areálů

Nový koncept průmyslových parků se blíží moderním administrativním komplexům, které dbají na celkový zážitek z práce a na doplňkové služby, jež mohou pracovníci využívat. „Na brownfieldech v Tachově a Bruntále vytváříme nový produkt. Do průmyslových kampusů vnášíme zajímavou architekturu, integrujeme kampusy do měst, služby poskytujeme i lidem, kteří v nich nepracují. Dokončené je chceme mít do roku 2025,“ říkají Roland Hofman a Markéta Šimáčková ze společnosti Urbanity.

 

Nyní připravujete a stavíte tři průmyslové kampusy – v Tachově, Bruntále a Žirovnici, k nimž se snažíte přistupovat inovativním způsobem. Jak by měla průmyslová výstavba budoucnosti podle vás vypadat?
 

Roland Hofman: Soustředíme se na potřeby a kvalitu pracovní části dne zaměstnanců. Vytváříme atraktivní místo pro práci. Nejde přitom jen o vlastní prostor pro výrobu a zázemí pracovníků, ale také o navazující služby, aby zaměstnanec mohl v kampusu kvalitně strávit například hodinu před a hodinu po práci. Třeba aby měl možnost doprovodit dítě do školky, která je přímo v kampusu, zacvičit si v místním fitness centru, nakoupit si v minimarketu, zajít si s kolegy po práci do kavárny.
 

Tento přístup je už poměrně běžný u administrativních komplexů. Bude to nový trend i u průmyslových areálů?
 

RH: V průmyslu je to v tuto chvíli unikátní přístup. Chceme ukázat, že i v tomto segmentu ho lze úspěšně aplikovat. Lidé přece pracují nejen v kancelářích, takže i průmyslové budovy si zaslouží kvalitu prostředí včetně navazujících služeb. V posledních dekádách vznikaly na zelených loukách v drtivé většině šedé krabice, což osobně považuji za dobu temna průmyslové architektury. K našim kampusům proto přistupujeme nadstandardně právě i z pohledu architektury, ať už urbanisticky, designovým návrhem fasád a mobiliáře, nebo i krajinářsky. Na návrhy unikátních řešení našich projektů si vybíráme české architekty, kterým dáváme relativně volnou ruku. Kampus v Tachově připravovalo studio Komplits z Olomouce. Ten v Bruntále navrhlo studio JA Architekti.
Markéta Šimáčková: Chceme, aby nás obyvatelé regionů, do nichž přicházíme, vnímali jako dlouhodobé a zodpovědné partnery, protože budou vědět, že přineseme nové služby a estetické řešení, které zapadá do daného města.
 

Vymysleli jste si tento koncept sami, nebo ho požadují firmy, které hledají nové prostory pro svou výrobu?
 

RH: Vytváříme nový produkt. Nedostatek kvalifikované pracovní síly je jedním z velkých témat, která musí průmyslové firmy řešit. Když vytvoříme atraktivní kampusy, pomůžeme našim nájemcům, aby byli v dané lokalitě preferovanými zaměstnavateli. Takže sekundárně řešíme i jeho personální otázky. Když firma přichází do regionu nově, nemusí zaměstnance složitě shánět a přesvědčovat. Prostřednictvím nás jim nabízí pracovní místo v prostředí, které jinde nenajdou.
 

Co ve vašich objektech najdou oproti jiným průmyslovým areálům?
 

RH: Celkové provedení kampusu je ve vyšším standardu. Přímo na místě je dostupná široká paleta podpůrných služeb, které zvyšují komfort uživatelů či návštěvníků kampusu. Dalším důležitým aspektem je, že naše areály jsou součástí města. Zaměstnanci mohou do práce dojít pěšky. V Tachově je to na náměstí řádově kilometr. V Bruntále jsme 300 metrů od vlakového a autobusového nádraží.
MŠ: Není běžné, že v průmyslových budovách se v interiérech dbá na architektonickou stránku. To se také snažíme změnit. Kvalitní prostředí totiž pozitivně působí i na zaměstnance. Máme pro interiér připravené čtyři vzorové vizuály, které zpracoval architekt a designér. V každém jsou sladěné barevnosti a materiály. Nestavíme jen klasické bílé sádrokartonové vestavky.
 

Jsou nájemci za nadstandardní provedení ochotni platit vyšší nájemné?
 

MŠ: Firmy v našich kampusech platí tržní nájemné za budovu, kterou mají přizpůsobenou na míru. Další prvky v kampusu, které přispívají k celkovému komfortu, včetně větší intenzity zeleně, už do nájemného nepromítáme. Totéž platí o přidružených službách. Také provozovatelé těchto služeb vědí, že v kampusu a jeho okolí je dostatečná koncentrace lidí, kteří služby využijí.
 

Přesto musí být váš koncept výstavby nákladnější než u standardních projektů.
 

RH: Určitě je náročnější na čas, protože děláme věci na míru a s propracovanými detaily. Finančně je náš přístup dražší, ale protože nejsme klasickým developerem, který potřebuje rychle postavit a prodat, můžeme si to dovolit. Jsme investor, který má ve všech lokalitách trvalou vizi. Nemáme žádný časový limit, do kdy bychom museli z investice vystoupit a kampusy prodat. Tento přístup nám dává více svobody do projektů investovat mnohem více energie a úsilí. Jsme schopni se tak mnohem více zaměřit na dlouhodobou udržitelnost našich projektů.
 

Stále ale musíte hlídat návratnost investovaných prostředků.
 

RH: Samozřejmě, máme však nastavené parametry a časový horizont návratnosti jinak než standardní projekty. A vychází nám to. Vyšší počáteční investice se vracejí i jinak než čistě finančně. Víme, že prostory dokážeme obsadit snáze, rychleji a s delší dobou nájmu, protože jsou zajímavější a kvalitnější.
MŠ: Našim nájemcům se od nás těžko odchází. Těžko by zaměstnancům vysvětlovali, že z tak ojedinělého místa se budou stěhovat jinam.
 

Služby v kampusu budou dostupné i pro širší veřejnost než jen pro zaměstnance firem, které u vás budou v nájmu?
 

MŠ: Služby jsou přístupné široké komunitě, což plně zapadá do naší vize. V tachovském kampusu se většina služeb odehrává v multifunkční budově, která je hned při vjezdu do kampusu.
RH: Nejsme v poli na kraji města, kam by za námi měli lidé dojíždět. Naopak jsme integrální součástí města, takže dojít si na oběd do restaurace v kampusu nebo zacvičit si do fitka je stejné, jako byste šli ve městě kamkoliv jinam.
 

Dětské skupiny nebo mateřské školy plánujete ve spolupráci s městem?
 

MŠ: S nalezením soukromého provozovatele pro dětskou skupinu, kterou jsme otevřeli v Tachově pro veřejnost loni na podzim, nám pomáhalo vedení města. O otevření plánované mateřské školy jednáme opět s městem, které je zároveň jedním ze zájemců o její provozování.
 

V Tachově chcete u kampusu postavit i rezidenční část. Je to součást konceptu, nebo jen využíváte příležitost, kterou daná lokalita nabízí k dalšímu developmentu?
 

RH: Je to součást komplexnosti našich kampusů. Vytvoříme tak desítky startovacích bytů a mateřskou školu. Třeba pro zaměstnavatele to bude příležitost, jak svým pracovníkům zajistit dostupné bydlení v blízkosti zaměstnání, třeba jako součást zaměstnaneckých benefitů. Pro město a komunitu tím posilujeme nedostatečnou sociální infrastrukturu.
 

Budou to nájemní byty, které vy budete vlastnit a pronajímat?
 

MŠ: Přesně tak. Tachov ostatně jako celá republika se navíc dlouhodobě potýká s nedostatkem nájemních bytů. Nestaví se tam startovací byty velikosti 1+kk a 2+kk. Naše nájemní byty budou přístupné široké veřejnosti, nebudou určené výhradně pro potřeby firem a jejich pracovníků v kampusu.
 

Jak jste si tři lokality, které vlastníte, vybrali?
 

RH: Bruntál a Tachov jsou regionální centra s výrobní tradicí. Do těchto lokalit jsme vstoupili akvizicí výrobní firmy Alfa Plastik, která byla před úpadkem a oba dosti zanedbané areály ji zatěžovaly. Nemovitosti se vyčlenily, aby se výrobní podnik mohl soustředit na restrukturalizaci a rozvoj své hlavní činnosti. Pak jsme se pustili do revitalizace a rozvoje obou kampusů. Zachránili jsme tím nejen výrobní firmu, ale vlastně i obě průmyslové lokality.
 

Revitalizovali jste stávající budovy, nebo vše postavili nově?
 

RH: Revitalizace byly komplexní, od infrastruktury až po stavební objekty. Původní budovy jsme zachovali, rekonstruovali jsme střechy, fasády, konstrukční prvky, rozvody i interiéry. Navíc jsme to zvládli za plného provozu nájemců. Bylo poměrně náročné vše zkoordinovat, aby se precizní výroba klientů nemusela přerušovat. V Tachově už dnes podle exteriéru nepoznáte, která budova byla postavená v 70. letech a která je zcela nová.
 

Splňují původní budovy po rekonstrukci parametry energetické účinnosti, které dnes nájemci požadují?
 

RH: U stávajících budov jsme snížili energetickou náročnost o více než 80 procent. Což je u výrobní firmy, kde energie a média tvoří významnou nákladovou položku, podstatná úspora. Je to i jeden z důvodů, proč firmy, které v původních objektech fungovaly, v nich setrvaly dodnes. I původní padesát let staré budovy jsou v energetické třídě A – mimořádně úsporné. Přitom u výrobních objektů je dosažení takové klasifikace daleko náročnější než u jednoduché logistické haly.
 

Museli jste budovy přizpůsobit speciálně pro nájemce kvůli používaným technologiím, nebo by do nich mohla přijít jakákoliv firma?
 

MŠ: U průmyslových budov je třeba dodržet standardy na trhu, jako je třeba minimální výška nebo rozpon sloupů. Ale pak jsou prvky, které klientům přizpůsobujeme na míru. Dodáváme jim i řešení vnitřních rozvodů k výrobním technologiím, což už je atypické pro každého klienta. Tyto náklady jsou dosti finančně náročné. My jsme schopni tyto jednorázové náklady klientům rozložit na celou dobu nájmu.
RH: Výroba je vždy sofistikovanější než logistika. Musíte zajistit stabilní výrobní prostředí pro pestrou škálu výrobních technologií. Některá vydává teplo, některá ho spotřebovává. Potřebujete zátěžové podlahy, jeřábové dráhy, větší podíl denního světla, větší zázemí pro zaměstnance. Energetický management je složitější než u logistické haly.
 

Jaký máte prostor pro další rozšiřování v jednotlivých lokalitách?
 

MŠ: V Tachově umíme do šesti až devíti měsíců postavit dalších 55 tisíc metrů čtverečních ve třech budovách pro průmyslovou výrobu. Zároveň hledáme provozovatele multifunkční budovy s převažující službou hotelového ubytování. V Bruntálu máme k dispozici téměř 60 tisíc metrů čtverečních v potenciálních čtyřech halách, které mohou vzniknout během příštího roku. Jdeme tam ale jiným směrem než v Tachově. Tři z těchto plánovaných hal jsou menší a velikostně se více hodí pro tento region. I menší firma, která potřebuje jen 3 až 5 tisíc metrů čtverečních, tam může mít samostatnou halu. Navíc jsme v Bruntále schopni dodat halu s čistou výškou až 20 metrů. V Žirovnici připravujeme projekt na řádově 20 tisících metrech čtverečních.
 

Stavební povolení už na tyto objekty máte?
 

RH: V Tachově už pravomocné stavební povolení máme, takže „zítra“ bychom mohli začít stavět. V Bruntálu jsme ve finální fázi procesu povolení na výstavbu celého kampusu.
 

Stavíte jen na zakázku, nebo zkoušíte i spekulativní výstavbu?
 

MŠ: Stavíme jen na zakázku pro konkrétní klienty, protože se specializujeme na výrobní, průmyslové firmy. Chceme, aby pro ně byla hala připravená na míru.
 

Na jak dlouho uzavíráte s firmami nájemní smlouvy?
 

MŠ: Nájemní smlouvy máme nejméně desetileté. Tím, že jde o výrobní firmy, tak chtějí mít stabilní podmínky a prostředí, případné stěhování by pro ně bylo velmi nákladné. My samozřejmě také chceme, aby u nás zůstaly co nejdéle. O to více dbáme na to, aby jim prostor maximálně vyhovoval.
 

Hledáte nové lokality?
 

RH: Po možných akvizicích se aktivně poohlížíme. Vytvořili jsme produkt, po kterém je poptávka i ve větších městech, jako je Praha, Brno nebo Ostrava. I tam hledáme brownfieldy, protože ty už jsou součástí měst a dávají nám největší smysl.
 

Sektoru průmyslových nemovitostí se v Česku daří. Neobsazenost je prakticky nulová. Jak vidíte jeho budoucnost?
 

MŠ: Nabídka se zatím pořád snaží dohnat poptávku. Ale vidíme, že si výrobní firmy začínají vybírat, mají požadavky na udržitelnost, nízkou energetickou náročnost a energetickou soběstačnost. To je velké téma v posledních dvou letech.
RH: Trend udržitelnosti a ESG přináší nové nároky na budovy a celé areály. Výrobní firmy nemají kapacity a většinou ani know-how, jak své budovy rozvíjet, rekonstruovat, aplikovat v nich moderní komplexní energetická řešení, potřebují se koncentrovat na svou vlastní činnost. To je příležitost pro nás.
 

S energetickou soběstačností poměrně hodně pracujete v Tachově, kde plánujete mix různých alternativních zdrojů energie. Do jaké míry může být takový průmyslový areál energeticky soběstačný?
 

RH: Je to určitě náročnější než u logistických nemovitostí. Ve výrobě se rozmáhá automatizace a robotizace, která vyžaduje větší elektrický příkon a větší kapacity dalších médií. Výhodou našich kampusů je, že jsou historicky na průmyslovou výrobu dimenzované. Stávající kapacity se pak snažíme doplnit o další především zelená energetická řešení, aby nájemci byli méně závislí na dodávkách energie zvenčí. Usilujeme o co největší pokrytí spotřeby lokálními zdroji, i když stoprocentní soběstačnosti se u výrobních komplexů dá dosáhnout stěží.
 

Jak to vypadá na konkrétních číslech v Tachově
 

RH: Nyní tam stavíme solární elektrárnu s roční výrobou 5 gigawatthodin, jednu z největších v Česku. Ta bude schopná pokrýt zhruba 50 procent roční spotřeby energie ve výrobních provozech. Analyzujeme si také potenciál větrné energetiky. Chceme v kampusech instalovat menší větrné zdroje, ať už na střechy, nebo do stavebních proluk. Dohromady bychom pak mohli pokrýt roční spotřebu elektřiny v kampusu z více než 60 procent. Instalujeme kapacitní bateriové uložiště, které bude navíc napojené mimo jiné na dobíjecí stanice pro elektromobily.
 

Budujete také vlastní zdroje tepla nebo pitné vody?
 

RH: Instalujeme tepelná čerpadla s využitím geotermální energie. U vody bychom měli být schopni dosáhnout 100procentní soběstačnosti díky vlastním hlubinným vrtům na pitnou vodu. Dešťovou vodu jímáme a znovu využíváme, máme opatření, aby se jí také co nejvíce vsáklo přímo v areálu a neodtékala kanalizací do čističky odpadních vod. Řešíme také využití šedé vody. Pokrýváme tak celé spektrum.
MŠ: Máme vlastní divizi Urbanity Energy, která se energetické infrastruktuře a energetickému managementu v našich kampusech věnuje. Nájemcům umíme dodat energie z lokálních obnovitelných zdrojů, takže jim pomáháme plnit jejich závazky v oblasti udržitelnosti. Z tohoto pohledu vnímáme energetiku jako strategicky důležitou součást našeho byznysu.
 

Tachovský kampus získal mezinárodní certifikát BREEAM Communities. V čem certifikace spočívá?
 

RH: Tachovský kampus ho obdržel jako první v Česku a jako první na světě jako areál s převahou průmyslu. Většinou se totiž kvůli nutnosti splnit přísná kritéria tímto certifikátem certifikují městské čtvrtě, které kombinují veřejný prostor s kancelářskými a rezidenčními budovami.
 

Co jste museli splnit, abyste ho získali
 

MŠ: Jednou z podmínek je, že o projektu komunikujete s veřejností a zapracováváte do něj její podněty. Také musíte dbát o estetickou stránku. Prokazujete, že lokalitu nezatěžujete, ale naopak ji rozvíjíte. Velký důraz se klade na ekologii, například na hospodaření s vodou, umístění solárních elektráren na jinak těžko využitelných plochách. Při výstavbě byste měli recyklovat původní suroviny, využívat místní dodavatele.
 

Pomáhá vám certifikát v jednání s potenciálními nájemci?
 

RH: Potenciálním nájemcům komplexní certifikát prokazuje vysokou kvalitu a udržitelnost našich kampusů. Že se nezaměřujeme jen na samotné budovy, ale na širší vztahy, na poskytované služby nad rámec nebo na úzké propojení s městem. Vědí, že mají možnost stát se součástí lokality, která je v souladu s místní komunitou a nevytváří nějaké sociální či jiné tenze, prostě mohou se od prvopočátku stát dobrým a ohleduplným sousedem.
 

Roland Hofman
 

Je spoluzakladatelem skupiny Urbanity působící v roli CEO. V minulosti zastával vysoké manažerské a statutární pozice ve firmách patřících investiční společnosti M.L Moran (např. KPŽ, Technistone nebo Thermolast). Se společností M.L. Moran je spjat již od roku 2001, působil zde zároveň jako předseda dozorčí rady. Po studiích na VŠB-TU v Ostravě získával zkušenosti s vrcholovým řízením v Londýně, kde také získal titul MBA na University of Greenwich. Dlouhodobě se specializuje na investice, správu a development komerčních nemovitostí.
 

Markéta Šimáčková
 

V Urbanity působí na pozici COO a současně je zodpovědná za Business Development. Je absolventkou Vysoké školy ekonomické v Praze, kde také vystudovala obor MBA se zaměřením na komerční nemovitosti a jejich oceňování. Působila jako generální manažer a jednatel nemovitostní skupiny TORINO-PRAGA Invest. Zkušenosti má mimo jiné i z mezinárodní společnosti Cushman & Wakefield.

Autor: Jan Stuchlík